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DISPÕE SOBRE CHACREAMENTO DE RECREIO E LAZER NO MUNICÍPIO DE OUROESTE/SP, SOBRE A REGULARIZAÇÃO DOS CHACREAMENTOS CLANDESTINOS E/OU IRREGULARES E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.

ALEX GARCIA SAKATA, Prefeito Municipal de Ouroeste, Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais;
 
FAZ SABER, que a Camara Mubnicipal de Ouroeste, em sessão realizada no dia 03 de junho 2.024, aprovou com EMENDA, e eu sanciono e promulgo a seguinte Lei.

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
 
Art. 1º - Esta Lei estabelece os critérios para o parcelamento do solo de imóveis nas Zonas de Urbanização Específicas e na Zona de Expansão Urbana, destinadas à formação de sítios de recreio, dispõe sobre a regularização dos chacreamentos clandestinos e/ou irregulares nestas áreas e dá outras providências.
 
Parágrafo único – A implantação de Chácaras de Recreio no Município de Ouroeste/SP será feita na forma estabelecida nesta Lei, mediante a aprovação de chacreamento na modalidade de condomínio horizontal de lotes, nas zonas de Expansão Urbana e de Urbanização Específicas, criadas após edição de lei específica.
 
Art. 2º - Para os fins desta Lei considera-se:

I – Sítios de Recreio para Regularização: unidades autônomas de urbanização específica, resultantes de chacreamento, destinadas ao lazer, constituídas por, no mínimo, 1.000 m² (mil metros quadrados) e no máximo 30% (trinta por cento) de ocupação do solo com área impermeável máxima de 50% (cinquenta por cento) de área;

II – Sítios de Recreio Novos: unidades autônomas de urbanização específica, resultantes de chacreamento, destinadas ao lazer, constituídas por, no mínimo, 1.000 m² (mil metros quadrados), com frente mínima de 20 m (vinte metros), recuo lateral de 1,5 m (um metro e meio) e, no máximo, 30% (trinta por cento) de ocupação do solo com área impermeável máxima de 50% (cinquenta por cento) de área;

III – Empreendimento: empreendimento deverá ser fechado, com a constituição de condomínio para gerir os conflitos coletivos, sem lotes voltados para frente de ruas ou estradas públicas, com uma entrada coletiva e um ponto de coleta de lixo por portaria, no mínimo. Fechamento com altura mínima de 1,8 m com alambrado ou muro em todo o perímetro, que dispensa o uso de área verde ou institucional, mas que deverá possuir projeto de arborização urbana;

IV – Zonas de Urbanização Específicas - ZUE: áreas urbanas especificadas em Lei própria criada especificamente para o fim de alteração do zoneamento rural para a criação da ZUE, destinadas ao parcelamento do solo originariamente rural no Município de Ouroeste, com finalidade exclusiva de implantação de chácaras de lazer e recreio;

V – Chácara: o imóvel objeto de parcelamento do solo a que se refere a presente Lei, com área mínima de 1.000 m² (mil metros quadrados) para chácaras de recreio para regularização e de 1.000 m² (mil metros quadrados) para chácaras de recreio novas;

VI – Chacreamento: a divisão da gleba em chácaras, com abertura de novas vias públicas ou logradouros;

VII - O Chacreamento na Forma de Condomínio é a gleba de terra, subdividida em unidades autônomas de propriedade exclusiva do adquirente, obrigatoriamente fechada e organizada através de convenção de condomínio, cujas ruas e áreas comuns são parte integrante do condomínio.

VIII – Empreendedor: o proprietário do imóvel a ser parcelado, responsável pela implantação do parcelamento;

IX –Taxa de Ocupação: cálculo da relação entre a maior área de projeção da edificação sobre a área total do terreno;

X – Coeficiente de Aproveitamento: é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos;

XI – Certidão de Regularização Fundiária: ato administrativo de aprovação da regularização dos chacreamentos clandestinos e irregulares, que deverá acompanhar o projeto aprovado;
 
Art. 3º - São diretrizes desta Lei:

I – garantir a função social da propriedade;

II – ordenar e controlar do uso do solo no Município de Ouroeste, proporcionando o crescimento do urbano de maneira adequada;

III – preservar do meio ambiente e valorizar os recursos naturais;

IV – adequar a situação dos proprietários dos sítios de recreios em condições irregulares, de modo a evitar o desenvolvimento de problemas de ordem social daí decorrentes;

V – possibilitar meios que proporcionem qualidade de vida à população do Município de Ouroeste.
 
Art. 4º - Nas zonas de urbanização específica somente se admite a modalidade de condomínios para fins de chacreamento
 
Art. 5º - As unidades referidas nesta Lei estarão sujeitas ao Imposto Sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana, com a classificação no setor 10 da Planta Genérica do Município.
 
Art. 6º - Todos os custos pela implantação e execução dos projetos urbanístico e ambiental de parcelamento do solo para fins de constituição de chacreamento serão de responsabilidade do empreendedor.



Seção I

Dos condomínios de chácaras
 
 
Art. 7° - As Zonas de Urbanização Específicas a que se refere a presente Lei serão constituídas por condomínio horizontal, com destinação de lazer, sendo que no caso de condomínios horizontais, devem observar o disposto nas Leis Federais n. 4.504, de 30 de novembro de 1964, n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, n. 10.257, de 10 de julho de 2001, n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, n. 12.651, de 25 de maio de 2012 e 13.465, de 11 de julho de 2017, bem como a eventuais diplomas que vierem a substitui-las.
 
Art. 8º - Os chacreamentos a que se refere esta Lei têm finalidade recreativa, admitindo-se o desenvolvimento de atividades agropecuárias de natureza familiar bem como pequenas indústrias caseiras, desde que respeitadas as normas gerais aplicáveis e seja autorizado pela Convenção do Condomínio.
 
Parágrafo Único. Poderá existir, nos chacreamentos referidos no caput deste artigo, área reservada para comércio local, nos termos definidos pela convenção ou deliberação do condomínio, respeitadas as normas de instalação e funcionamento aplicáveis à prestação de serviços e ao comércio.
 
Art. 9º - As vias, áreas verdes, calçadas e outros espaços de uso comum pertencerão aos condôminos, nos termos previstos nesta Lei e na respectiva deliberação ou convenção de cada condomínio regularizado.
 
§ 1°. - A manutenção das áreas reservadas para uso privativo dos moradores do chacreamento em forma de condomínio é de responsabilidade do condomínio formalizado.


SEÇÃO II

DO LOTEAMENTO PARA FINS CONDOMÍNIO DE CHÁCARAS DE LAZER
 
 
Art. 10 - O empreendimento de loteamento para fins de chácaras de lazer deverá ser fechado, com uma entrada coletiva, no mínimo, sendo vedada a existência de lotes com a frente voltada para ruas e estradas.
 
Parágrafo único. O fechamento do condomínio poderá ser, no mínimo, de arame liso e contar com altura mínima 1,5 metros.
 
Art. 11 - Deverá ser realizada a criação formal do condomínio para gerir os conflitos coletivos que eventualmente surgirem.
 
Art. 12 - O condomínio deverá contar com, no mínimo, uma entrada coletiva e um ponto de coleta de lixo por portaria.
 
Art. 13 - Será dispensado o uso de área verde e institucional, contudo, o empreendimento deverá apresentar projeto de arborização urbana, calculado conforme as normas municipais de Meio Ambiente.
 
CAPÍTULO II

DO REQUERIMENTO E DOS REQUISITOS ESPECÍFICOS



Art. 14 - Poderão requerer o parcelamento a que se refere o art. 1º desta Lei:


I – o Município de Ouroeste, por meio da administração pública direta e indireta;

II – os beneficiários da regularização fundiária, individual ou coletivamente;

III – os proprietários, empreendedores ou incorporadores.
Art. 15 - O requerimento a que se refere o artigo anterior deverá ser submetido ao Órgão Municipal responsável, acompanhado dos seguintes documentos, dentre outros exigíveis, a depender do caso concreto:

I – certidão negativa de débitos tributários federais, estaduais e municipais relativa ao imóvel;

II – localização da gleba, com amarração através de coordenadas dos vértices definidores dos limites do imóvel rural georreferenciada ao sistema geodésico brasileiro e com precisão posicional fixada pelo INCRA Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, com indicação da proximidade entre o perímetro urbano e o do chacreamento, bem como a proximidade da área de expansão urbana, quando definida;

III – documento que comprove a descaracterização do imóvel rural objeto de parcelamento pelo INCRA;

IV – certidão atualizada do imóvel, expedida em até 30 (trinta) dias, contados do protocolo do requerimento;

V – planta do chacreamento em escala 1:1000 (um por mil), contendo (planta impressa e em .dwg.pdf em mídia):

a) as divisas da gleba a ser chacreada, com a demarcação do seu perímetro, bem como a indicação de todos os confrontantes e os memoriais descritivos;

b) as dimensões das unidades autônomas e quadras, bem como sua numeração, além da largura das calçadas;

c) localização de cursos d’água, áreas verdes, áreas de preservação permanente, bem como dos demais elementos naturais existentes na gleba;

d) curvas de nível de metro em metro, e bacia de contenção, quando for o caso;

e) as vias de acesso;

f) as vias de circulação interna, articuladas com as vias adjacentes oficiais, com a indicação do tipo de pavimentação, harmonizadas com a topografia local e em conformidade com as normas de sistema viário;
g) dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, ponto de tangência e ângulos centrais das vias:

VI – projeto de drenagem de águas pluviais;

VII – interceptores e coletores de esgoto, quando for o caso, ou informação específica de que cada proprietário será responsável pelo tratamento de seu esgoto, em qualquer caso indicando a localização, dimensões e técnicas usadas na estação de tratamento de esgoto;

VIII – cronograma de execução das obras;

IX – projeto arborização urbana, orientado pelas diretrizes apontadas pelo Setor do Meio Ambiente;

X – memorial descritivo;

XI – minuta da convenção de condomínio do chacreamento, quando for o caso de condomínio de chácaras, sendo dispensada na hipótese de loteamento aberto de chácaras;

XII – o pagamento de taxas e emolumentos sobre o parcelamento do solo deverá ser calculados de acordo com a aplicabilidade desta Lei e com a devida emenda ao Código Tributário para este caso especifíco.

XIII – certidões negativas:
a) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
 
b) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

XIV – certidões:

a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do empreendedor, pelo período de 10 (dez) anos;
 
b) de ações pessoais relativas ao empreendedor, pelo período de 10 (dez) anos;



c) de ônus reais relativos ao imóvel;

d) de ações penais contra o empreendedor, pelo período de 10 (dez) anos.

XV – modelo de contrato de promessa de compra e venda das unidades autônomas, o qual constará, obrigatoriamente, as seguintes cláusulas:

a) descrição dos itens de infraestrutura a serem implantados e o prazo para a sua implantação;

b) restrições para o uso das unidades autônomas previstas nesta Lei e na convenção de condomínio, sobretudo no que diz respeito à impossibilidade de subdivisão das chácaras.

XVI – outros documentos exigidos pelas legislações federal, estadual e municipal.
 
Parágrafo único. O esgoto sanitário do empreendimento referido no inc. VII do caput do presente artigo não poderá, em nenhuma hipótese, ser lançado diretamente nos mananciais hídricos, devendo ter sua destinação conforme apontado pelo Órgão municipal competente.
 
Art. 16 - É de responsabilidade do empreendedor a construção da via de acesso legal à Zona de Urbanização Específica desde a estrada municipal, estadual ou federal, conforme o caso, a qual deverá observar as regras construtivas apropriadas, tais como compactação, cascalhamento, drenagem pluvial, cercamento, pontes, mata-burros, dentre outras necessidades de cada caso concreto.
 
Parágrafo único. A via de acesso a que se refere o caput deste artigo terá 6 (seis) metros de leito carroçável e 1,5 (um e meio) metro de acostamento de cada lado.
 
Art. 17 - Protocolado o requerimento, a Divisão de Protocolo do Município de Ouroeste expedirá despacho prévio no qual avaliará a suficiência da documentação apresentada e exigirá, quando for o caso, a sua complementação, fixando prazo razoável para tanto, o qual poderá ser estendido mediante pedido motivado do requerente.
 
Parágrafo Único. Não atendido o prazo fixado no caput deste artigo ou nas hipóteses em que o processo permanecer paralisado, por período superior a 90 (noventa) dias, por inércia do interessado, este será arquivado.
 
Art. 18 - Os Chacreamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos urbanísticos:

I - As ruas/estradas deverão possuir, pelo menos, 08 (oito) metros de faixa de rolamento, dentre os quais 06 metros deverão ser de caixa e 02 metros de calçada, sendo 01 (um) metro de cada lado, com a instalação de sarjetas e guias em concreto, com acessibilidade, sinalização de trânsito vertical e pavimento em cascalho;

II - Reservar uma faixa de 15,00m (quinze metros) non edificandi de cada lateral das rodovias, ferrovias, linha de transmissão de energia e dutos;

III - As saídas individuais de cada chácara não poderão ter acesso direto às rodovias, devendo, neste caso, a circulação ocorrer através de vias locais;

IV - Vias abertas e sinalizadas, com faixa de domínio e declividade máxima estabelecida na legislação vigente que dispõe sobre sistema viário;

V - Demarcação dos logradouros, quadras e chácaras com instalação de marcos;

VI - Contenção de encostas, se necessário, instaladas mediante projeto específico sob responsabilidade técnica de profissional habilitado;

VII - Obras de escoamento de águas pluviais compreendendo as galerias, bocas de lobo, curvas de nível, bacias de contenção, poços de visita e respectivos acessórios, além de outros que se fizerem necessários de forma a garantir a preservação do solo e do ambiente, além das sarjetas e meios-fios;

VIII - Garantir aceso a água potável, através da instalação de poço artesiano de uso comum, se for o caso, com projeto devidamente aprovado pelo órgão ambiental competente, além de caixas d’água e redes de distribuição suficientes para atender a cada uma das chácaras, constituindo sistema particular de água e esgotos.

IX - Estrutura coletora de esgotos de fosse séptica individualizada ou concessionária, mediante aprovação de projeto, observado os dispositivos previstos nas Normas Brasileiras de Regulação, conforme projeto aprovado pelo Departamento de Obras da Prefeitura Municipal, constituído sistema de água e esgotos próprio, e obrigatoriamente deverá ser tratada como condomínio de todos adquirentes das chácaras;

X - Arborização obrigatória das vias de circulação;

XI - Implantação de rede de energia elétrica pública e domiciliar, conforme projeto a ser aprovado pela ELEKTRO, ou projeto energético sustentável em conformidade com a NBR ou energia independente lote a lote, devendo ser apresentado projeto prévio para aprovação;

XII - A coleta de lixo domiciliar será de exclusiva responsabilidade dos moradores/proprietários, que encaminharão para os pontos de coleta apropriados de fácil acesso que será pré-determinado pelo Município, não havendo coleta direta nas chácaras;
 
Parágrafo Único. A pavimentação das vias internas do Chacreamento não é obrigatória, mas fica sob a responsabilidade dos proprietários/moradores a conservação das mesmas vias e o seu calçamento a qualquer tempo, não gerando ônus ao Município de Ouroeste/SP.

CAPÍTULO III

DAS RESTRIÇÕES E REQUISITOS GERAIS
 
 
Art. 19 - Respeitado o prescrito nas leis federais e estaduais que regulem ou venham a regular a destinação, o uso e o parcelamento do solo rural, não estão sujeitos a parcelamentos para a finalidade prevista nesta Lei os empreendimentos situados:

I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

II – em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que tenham sido previamente saneados e liberados pela autoridade ambiental competente;

III – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento);

IV – em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V – em áreas de preservação ecológica ou ambiental protegidas por lei;
 
VI – em áreas nas quais a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
 
§ 1º - Havendo área ambiental a ser protegida dentro da superfície objeto de parcelamento, tal como área de preservação permanente, área de proteção ambiental, área de proteção especial, dentre outros, esta extensão deverá integrar o empreendimento exclusivamente como área verde, ressalvadas as disposições do art. 13 desta lei.
 
§ 2º - As áreas impróprias como as enumeradas no caput deste artigo poderão se constituir em áreas não edificáveis das Zonas de Urbanização Específica, para usufruto dos condôminos, respeitadas suas características.
 
§ 3° - As Áreas de Preservação Permanente deverão ser cercadas e identificadas conforme padrão estabelecido pelas normas Municipais de Meio Ambiente.
 
Art. 20 - As edificações em cada chácara deverão observar as seguintes diretrizes:

I – taxa de ocupação máxima de 30% (trinta por cento), incluindo construção principal e benfeitorias;

II – área mínima de 1.000 m² (mil metros quadrados), com frente de no mínimo 20,0 (vinte) metros e máxima de 30,0 (trinta) metros.

III – coeficiente de aproveitamentode 0,6.
 
IV – a edificação não deve ultrapassar a 02 (dois) pavimentos, incluindo o térreo, e deverá ter gabarito máximo igual a 09 (nove) metros;
 
V – é permitida a construção de muros de arrimo, com a altura limitada ao necessário para o cumprimento de sua finalidade;
 
VI – o fechamento de cada chácara com sua adjacente será realizado, no mínimo, com cerca de arame liso, de 05 (cinco) fios, podendo o proprietário optar por meio mais eficaz, tal como cerca viva ou muro;

VII – Seja possível o prolongamento natural da área urbana a partir de vias ou acessos já existentes, especialmente no que tange às vias de circulação e às obras de infraestrutura situadas a pouca distância;

VIII – garantia de permeabilidade do solo de, pelo menos, 50% (cinquenta por cento) da área terreno, reservando-se, pelo menos, 30% (trinta por cento) de cobertura vegetal;

IX – observância dos seguintes afastamentos mínimos, em relação à construção:
 
a) recuo frontal mínimo de 6,00 m (seis metros), medidos a partir do alinhamento frontal do terreno;
 
b) recuo lateral mínimo de 1,5 m (Um metro e meio) quando a chácara fazer divisa com outra unidade.

X – arborização das vias de circulação e áreas destinadas ao sistema de lazer;

XI – respeito às normas ambientais federais, estaduais e municipais, bem como apresentação da documentação gerada pelos órgãos ambientais pertinentes referentes à análise e aprovação das diretrizes necessárias à preservação do meio ambiente bem como daquelas estabelecidas nas normas municipais;
XII – observância dos seguintes afastamentos mínimos da parcela de bacia hidrográfica:
 
a) 30 (trinta) metros, preservando as matas ciliares e do entorno de suas nascentes, sendo defeso a ocupação habitacional ou de lazer respeitando uma margem de 100 metros ao longo do veio d’água;

b) 50 (cinquenta) metros, preservando as matas entorno de suas nascentes, permitindo, no entanto, o uso para lazer e recreação nas áreas onde suas margens forem públicas;

c) a partir de 50 (cinquenta) metros, preservando, requalificando, e aproveitando os espaços para construção de parques urbanos e espaços de lazer e recreação.

XIII - observância de afastamento mínimo das Áreas de Proteção Permanente existentes ou vindouras, nos termos das normas municipais.
 
§ 1º - Os loteamentos, quando planejados, deverão estabelecer distanciamentos compatíveis com as leis ambientais vigentes.
 
Art. 21 - Para a aprovação do empreendimento, será exigido licenciamento ambiental, nos termos da legislação ambiental em vigor, e aprovação de tal documentação e do projeto pelo Conselho Municipal de Defesa e Conservação do Meio Ambiente – CODEMA.
 
§ 1º - Em caso de necessidade de correções, o Município assinará prazo 90 dias para que o interessado as faça, sob pena de arquivamento do processo em caso de descumprimento.
 
§ 2º - Na situação do parágrafo anterior, o projeto poderá ser reapresentado ao Município, ocasião em que estará sujeito ao trâmite previsto para os projetos apresentados pela primeira vez, inclusive com relação ao pagamento das taxas e demais despesas.
 
§ 3º - O disposto neste artigo não se aplica nas hipóteses de caducidade do projeto.

CAPÍTULO IV

DA APROVAÇÃO E IMPLANTAÇÃO DOS CHÁCARA DE RECREIO
 
Art. 22 - Somente terá liberada ou autorizada a execução de obras para fins de chacreamento de recreio aquele empreendimento que atender a todas as diretrizes estabelecidas nesta Lei, após despacho final do Chefe do Executivo no processo administrativo e subsequente edição de Lei ordinária específica para o caso de zona de urbanização específica.
 
Art. 23 - A Lei específica de criação da Zona de Urbanização específica- ZUE a que se refere o artigo anterior deve conter:

I – nome do chacreamento;
 
II – identificação do empreendedor;

III – área total a ser parcelada e área total computável;
 
IV – localização do empreendimento;

V –responsável técnico pelo empreendimento;

VI – número de quadras, número de unidades autônomas, áreas verdes, áreas destinadas ao sistema viário, áreas de uso comum dos condôminos e áreas non aedificandi;

VII – garantias hipotecárias;

VIII – prazo para o registro do chacreamento;

IX – croquis da localização e implantação do chacreamento;

X – outras exigências e condicionantes impostas pelo Poder Público quando da aprovação do chacreamento.
 
Art. 24 - Publicada a Lei  a que se refere o artigo 23 desta lei, o empreendedor terá o prazo de 06 (seis) meses para obter a anuência do INCRA ao projeto de parcelamento e comprová-la perante o Município, no processo de chacreamento, sob pena de arquivamento e perda de eficácia da aprovação, com a revogação da respectiva Lei.
Art. 25 - O empreendedor subscreverá o “Termo de Obrigações do Empreendedor”, o qual será anexado ao processo administrativo referente ao chacreamento, obrigando-se ao seguinte:

I – executar, sob suas expensas, o projeto tal como aprovado, no prazo fixado pelo Município, sem qualquer alteração;

II – fazer constar, nos contratos de compra e venda, além dos requisitos previstos na legislação federal, estadual e municipal:

a) a condição de que as chácaras só poderão receber construção depois de concluídas todas as obras do empreendimento, tais como as de infraestrutura, vias de circulação, arborização, áreas verdes, equipamentos urbanísticos, dentre outros;

b) a responsabilidade do adquirente pelas despesas com as obras e serviços do condomínio a ser instituído, na proporção das áreas de suas unidades autônomas;

c) a responsabilidade do adquirente pela manutenção do condomínio, na proporção da área de sua chácara.

III – anexar, junto ao contrato de compra e venda, cópia da Lei autorizadora da implantação do empreendimento;

IV – iniciar a venda das unidades autônomas somente após o deferimento do registro do projeto de chacreamento apresentado;

V – não outorgar nenhuma escritura definitiva de venda das unidades autônomas antes de concluídas todas as obras de infraestrutura, de equipamentos urbanísticos, de arborização das vias de circulação, de áreas verdes, dentre outras previstas no projeto;

VI – outras obrigações que o Poder Público entender necessárias para a aprovação e manutenção do chacreamento.
 
Parágrafo Único. O empreendedor deverá averbar junto ao Registro de Imóveis o “Termo de Obrigações do Empreendedor” a que se refere o caput do presente artigo à margem da matrícula de todas as unidades autônomas criadas.
 
Art. 26 - O prazo para a execução de todas as obras e serviços previstos para o empreendimento deverá constar do projeto assinado.
 
Parágrafo Único. Caso não conste prazo no projeto apresentado, este será fixado pelo Órgão técnico da Diretoria de Obras, quando da aprovação do mesmo, não podendo ultrapassar o lapso de 02 (dois) anos, prorrogáveis por igual período, contados da assinatura do “Termo de Obrigações do Empreendedor”.
 
Art. 27 - Aprovado o projeto, o empreendedor fará uma caução em valor correspondente ao dos custos das obras e dos serviços de urbanização a serem realizados.
 
§ 1º - A caução a que se refere o presente artigo poderá ser prestada por meio da reserva de unidades do próprio empreendimento, mediante termo de alienação fiduciária, a qual deverá corresponder ao valor dos custos estimados para a realização das obras e serviços previstos.
 
Art. 28 - O alvará de execução das obras somente será expedido depois do deferimento do registro do projeto junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, de prestadas as garantias, e assinado o “Termo de Obrigações do Empreendedor” previsto nesta Lei.
 
Art. 29 - A comercialização das unidades autônomas ou de lotes somente poderá ocorrer após o registro do empreendimento perante o Registro de Imóveis competente.
 
Art. 30 - O contrato de promessa de compra e venda condicionará a lavratura da escritura pública à conclusão e ao recebimento das obras de responsabilidade do empreendedor.
 
Art. 31 - Concluídas as obras constantes do projeto, o empreendedor solicitará aos Órgãos municipais competentes envolvidos no processo de licenciamento que seja realizada vistoria final e de recebimento.
Parágrafo Único. Os Órgãos municipais a que se refere o caput deste artigo poderão exigir, por escrito, adequações que se mostrem necessárias para que seja cumprido o projeto aprovado, comunicando-as ao empreendedor no processo administrativo do chacreamento.

CAPÍTULO V
 
DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NO CONDOMÍNIO DE CHÁCARAS
 
Art. 32 - O responsável pelo empreendimento fica obrigado a:

I – instituir o condomínio, além de aprovar e registrar a respectiva convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Ouroeste;

II – inserir cláusula, na convenção de condomínio,que estabeleça:

a) a finalidade exclusiva de lazer e recreio do chacreamento;

b) ser obrigação dos adquirentes contribuir, na proporção de sua unidade autônoma, para a manutenção das despesas do condomínio;

III – disponibilizar a cada um dos adquirentes das unidades autônomas, de forma individualizada, todas as informações, restrições e obras de conservação, proteção ao solo e ao meio ambiente, recomendadas quando da aprovação do projeto e previstas na legislação bem como cópia da minuta da convenção condominial;

IV – constar na escritura ou no contrato de venda de forma especificada todas as servidões aparentes ou não, que incidam sobre o chacreamento ou sobre cada unidade autônoma;

V – constar no compromisso de compra e venda e na escritura de transmissão de cada unidade autônoma que a manutenção da infraestrutura do condomínio, incluindo fornecimento de água, energia elétrica, tratamento de esgoto, varrição, capina e coleta de lixo, drenagem, arruamentos, calçamentos, cercamentos, proteção e conservação da área verde, de preservação permanente e de reserva legal, bem como outros serviços que se fizerem necessários à manutenção e utilização do chacreamento serão de responsabilidade do condomínio;

VI – manter os serviços mencionados no inciso anterior até a aprovação da convenção de condomínio.
 
§ 1º - Antes de ser levada ao registro constante no inc. I do caput deste artigo, a minuta de convenção de condomínio deverá ser examinada pelo setor técnico da Diretoria de Obras Públicas, as quais poderão condicionar a aprovação do projeto à promoção das adequações necessárias na convenção condominial, de modo a garantir o cumprimento do disposto na presente Lei.
 
§ 2º - A convenção de condomínio deverá ser aprovada em até 60 (sessenta) dias depois de vendidas 50% (cinquenta por cento) das unidades autônomas do chacreamento.
 
§ 3º - A instituição do condomínio é requisito necessário para a obtenção de habite-se decada unidade autônoma, bem como para o empreendedor prosseguir com a alienação das chácaras ainda não vendidas.
 
§ 4º - Após o registro da convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis, o condomínio assumirá a responsabilidade por todas as obrigações legais e contratuais do chacreamento, respondendo cada condômino na proporção da área de sua unidade autônoma.
 
Art. 33 - Da convenção de condomínio constará obrigatoriamente:

I – o quórum para as deliberações;

II – a nomeação e destituição de síndico;

III – conselho fiscal e diretoria;

IV – a fração ideal das unidades autônomas em relação às áreas comuns;

V – as regras e limites para utilização das áreas de uso comum;

VI – as regras e limites para construção;

VII – os limites e formas de utilização das unidades autônomas;
 
VIII – as regras sobre uso e manutenção de equipamentos e prestação de serviço de usocomum, além de normas sanitárias e ambientais coletivas e de cada chácara.
 
Art. 34 - Depois de vendidas 50% (cinquenta por cento) das unidades autônomas, o empreendedor terá 60 (sessenta) dias para convocar reunião para eleição do síndico, nos moldes prescritos pela convenção de condomínio.
 
Parágrafo Único. Enquanto não for eleito, empossado ou contratado o síndico, na forma da convenção, oempreendedor ou seu sucessor responderá pelo condomínio, podendo valer-se de preposto por ele nomeado, naforma da Lei.

CAPÍTULO VI

DA REGULARIZAÇÃO DOS CHACREAMENTOS CLANDESTINOS OU IRREGULARES
 
Art. 35 - Os chacreamentos irregularmente implantados até data de publicação e vigência desta Lei, terão o prazo de 01 (um) ano, a contar da publicação desta Lei, para dar início ao  processo administrativo de regularização.
 
§ 1º - Aplica-se, no que couber, as disposições constantes dos Capítulos anteriores desta Lei no processo de regularização dos chacreamentos clandestinos ou irregulares a que se referem o caput do presente artigo, bem como a legislação federal e estadual de regência.
 
§ 2º - Na hipótese do parágrafo anterior, caso os Órgãos técnicos municipais competentes verifiquem a impossibilidade de aplicação das exigências constantes dos demais Capítulos da presente Lei diante da situação concreta já consolidada, poderão autorizar a redução dos requisitos neles previstas, desde que o façam de maneira justificada no processo administrativo de regularização, respeitando-se as legislações estaduais e federais em vigor.
 
§ 3º - Enquadra-se na hipótese deste artigo o empreendimento que preencher os seguintes requisitos:

I – localizar-se em área que não se encaixe dentro daquelas para as quais haja vedação expressa para o tipo de ocupação a que se refere esta Lei;

II – apresentar documentação referente à descaracterização do imóvel rural, analisado e deferida pelo INCRA;

III – deter infraestrutura mínima no que se refere a vias de circulação, a escoamento de águas pluviais, ao recolhimento dos resíduos sólidos e às redes de energia elétrica, de água e de esgotamento;

IV –área mínima de 1.000 m² (mil metros quadrados) para cada chácara a ser parcelada, ocupação máxima do solo de 30% (trinta por cento) e área impermeável máxima de 50%;

V – apresentar compatibilidade e possibilidade de adequação no que tange aos padrões essenciais definidos nesta Lei, de modo a garantir a manutenção da natureza do parcelamento destinado à formação de sítios de recreio;

VI – vias com largura mínima de 6 metros de caixa, pavimentada com, no mínimo, cascalho, guias e sarjetas em concreto, com acessibilidade, sinalização de trânsito vertical e calçada drenante, se houver;

VII – submeter à aprovação de projeto de drenagem especificando drenagem superficial nas sarjetas, subterrânea, se necessário, e caixas de contenção;

VIII – iluminação pública ou independente lote a lote;

IX – sistema de esgoto por fossa séptica;
Art. 36 -  O procedimento administrativo de regularização terá, em sua tramitação, obrigatoriamente, as seguintes etapas:

I – requerimento dos legitimados previstos nesta Lei, observando-se os preceitos estampados nesta mesma Lei;

II – manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;

III – elaboração do projeto de regularização fundiária, acompanhado toda a documentação exigida por esta Lei;

IV – saneamento do processo administrativo pelos setores técnicos das Secretarias referidas nesta Lei;

V – expedição da Certidão de Regularização Fundiária – CRF, que deverá acompanhar o projeto aprovado, subscrita  pelo Chefe do Executivo, a qual será sucedida da edição de Lei ordinária específica e;

VI – registro da Certidão de Regularização Fundiária – CRF e do projeto de regularização fundiária aprovado pelo Município, após a publicação da Lei a que se refere o inciso anterior, perante o Cartório de Registro de Imóveis em que se situe a unidade imobiliária a ser regularizada.
 
Art. 37 - Os processos administrativos de regularização a que se refere o presente Capítulo terão prioridade de tramitação em relação aos demais atinentes a parcelamento de solo rural.
 
Art. 38 - O pedido de regularização desta Lei deverá ser protocolado juntamente com os seguintes documentos:

I – levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), que demonstre as unidades autônomas, as construções, o sistema viário, as áreas de uso em comum, os acidentes geográficos e os demais elementos caracterizadores do núcleo a que se pretende regularizar;

II – planta do perímetro do empreendimento informal objeto do pedido de regularização, com demonstração das matrículas ou transcrições abrangidas;

III – estudo preliminar das desconformidades e das situações jurídica, urbanística e ambiental do local;

IV – projeto urbanístico, acompanhado de toda a documentação exigida pelo art. 10 desta Lei, naquilo que couber;

V – memoriais descritivos;

VI – proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de reassentamento dos condôminos, quando for o caso;

VII – estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;

VIII – estudo técnico ambiental, para os fins previstos nesta Lei;

IX – cronograma físico da execução de serviços e da implantação das obras de infraestrutura para se atender aos requisitos exigidos na presente Lei, das compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver, definidas pelos respectivos setores técnicos das Secretarias Municipais competentes, por ocasião da aprovação do projeto de regularização;

X – termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis pelo cumprimento do cronograma físico definido no inciso IX deste artigo, sob pena de aplicação das sanções nele pactuadas.
 
§ 1º - O projeto de regularização deverá considerar as características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias de circulação e as áreas destinadas a uso público, quando for o caso, a serem aprovados pelos setores técnicos das Secretarias Municipais competentes.
§ 2º - O termo de compromisso será assinado por 2 (duas) testemunhas, de modo a constituir título executivo extrajudicial na forma estabelecida no inc. III do art. 784 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015.
 
Art. 39 - O projeto urbanístico da regularização a que se refere o presente Capítulo deverá conter, no mínimo, as seguintes indicações:

I – do sistema viário, das áreas já ocupadas, já existentes e projetadas;

II – das unidades autônomas a que se pretende regularizar, de suas características, área, confrontações, localização e designação, se for o caso;

III – das quadras, suas subdivisões em unidades autônomas, quando for o caso;
 
IV – dos logradouros, espaços livres, áreas verdes, áreas destinadas ao uso comum e equipamentos urbanos, quando for o caso;

V – das medidas de adequação para a correção das desconformidades existentes, quando necessárias, incluindo-se os ajustes de mobilidade, acessibilidade, infraestrutura e relocação de edificações;

VI – das obras de infraestrutura essencial, quando necessárias;

VII – de outros requisitos definidos pelos setores técnicos das Secretarias Municipais competentes, a depender de cada caso concreto.
 
§ 1º - Para os fins do inc. VI do caput do presente artigo, considera-se infraestrutura essencial os seguintes equipamentos:

I – sistema de abastecimento de água potável, preferencialmente coletivo;

II – sistema de coleta e tratamento do esgoto, preferencialmente coletivo, ou a informação específica de que cada proprietário será responsável pelo tratamento do esgoto de sua chácara, por fossa séptica;

III – rede de distribuição de energia elétrica e iluminação pública, nos moldes aprovados pela empresa concessionária e Órgão municipal competente ou independente lote a lote;
 
IV – sistema de drenagem pluvial;

V – abertura de vias de circulação internas;

VI – outros equipamentos a serem definidos pelos setores técnicos das Secretarias Municipais competentes, em função das necessidades locais.
 
§ 2º - A regularização a que se refere o presente Capítulo será implementada sem qualquer ônus para o Poder Público Municipal.
 
§ 3º - Caso não seja possível a fixação do sistema coletivo de abastecimento de água potável e de coleta e tratamento do esgoto a que se refere o § 1º do presente artigo, a implantação do sistema individual dependerá de estudo de viabilidade técnica devidamente aprovado pelo Órgão Municipal competente.
 
§ 4º - A coleta e transporte de resíduos sólidos gerados no empreendimento serão de responsabilidade exclusiva do condomínio até os pontos definidos pelo Órgão Municipal competente.
 
Art. 40 - O processo de regularização será analisado pelos Órgãos Municipais competentes, nos termos desta Lei, os quais emitirão diretrizes para a elaboração dos projetos complementares, que serão por eles aprovados e fiscalizados, especialmente no que se refere a:

I – abertura das vias de circulação;

II – sistema de abastecimento de água potável;

III – rede de energia elétrica e iluminação pública;

IV – coleta e tratamento de esgoto;

V – sistema de drenagem pluvial;

VI – gestão de resíduos sólidos;

VII – áreas verdes.
 
Art. 41 - É de responsabilidade única e exclusiva do empreendedor a construção do sistema coletivo de abastecimento de água potável, do sistema de drenagem pluvial, a demarcação das quadras e das unidades autônomas, a implantação do sistema viário, da rede elétrica e da iluminação pública.
 
Parágrafo Único. Na ausência do empreendedor, condomínio assumirá a responsabilidade por todas as obrigações legais e contratuais do chacreamento, respondendo cada condômino na proporção da área de sua unidade autônoma.
 
Art. 42 - Após a regularização fundiária do chacreamento, o empreendedor ou o condomínio deverá transferir a titularidade de cada chácara a seu respectivo proprietário.
 
Parágrafo Único. Depois de recebida a propriedade da chácara, o seu titular deverá iniciar a regularização das edificações e benfeitorias nela existentes, bem como das áreas comuns, na proporção da área de sua chácara.
 
Art. 43 - A regularização dos chacreamentos irregularmente implantados e consolidados até a data de publicação e vigência da lei, a que se refere o presente Capítulo deverá ser feita mediante levantamento cadastral.
 
CAPÍTULO VII
 
DAS PENALIDADES PELO DESCUMPRIMENTO DO DISPOSTO NESTA LEI
 
Art. 44 - A execução de atividades relativas ao parcelamento do solo rural, sem a devida aprovação do Município, ensejará a imediata interdição por quaisquer dos Órgãos Municipais responsáveis pela condução do processo administrativo referidos.
§ 1º - O Órgão Municipal que constatar a irregularidade referida no caput deste artigo deverá notificar os responsáveis para a imediata paralisação de todas as atividades realizadas.
 
§ 2º - Além da notificação referida no parágrafo anterior, poderão os Órgãos municipais diretamente responsáveis tomar medidas destinadas a proibir as vendas eventualmente iniciadas e o ajuizamento de ações judiciais com o objetivo de se preservar os interesses difusos e coletivos responsáveis pela condução do processo administrativo.
 
Art. 45 - Em caso de Chacreamento Aberto ou em Forma de Condomínio irregular, o empreendedor será multado, na seguinte forma:
 
I - Multa no valor de 100 (cem) UFM(s) (Unidade Fiscal Municipal de Ouroeste);
 
Art. 45 A – As penalidades previstas nos artigos 44 e 45 deste diploma terão efeito para os parcelamentos de solo irregulares abertos posteriormente a publicação da presente Lei e para os loteamentos irregulares existentes anteriormente a publicação da presente Lei que não derem início ao processo administrativo de regularização, no prazo de 01 (um) ano.

CAPÍTULO VIII
 
DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
 
Art.46 - O Poder Executivo poderá regulamentar a presente Lei, naquilo que for necessário.
 
Art. 47 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.

Municipio de Ouroeste - SP, 10 de junho de 2.024.
 
 
ALEX GARCIA SAKATA
Prefeito Muniicpal
 
Registrada, afixada e publicada na Prefeitura Municipal em lugar de costume na data supra.
 
CELSO LUIZ DA COSTA
Secretario Municipal Administrativo